2010年6月22日

空室対策（２０１０年版）

梅雨が明けると、暑い夏が到来！夏と言ったら賃貸住宅市場の閑散期、こんな時期に部屋が空いていたら中々入居者が決まらない！！何か秘策は無いものだろうか？
ここ数年、空室に関する相談は後を絶ちません、何か良い方法を教えて欲しいと言う声に秘策ではありませんが、ちょっとした方法を述べてみます！！

１．空室の原因　　　
２００８年のミニバブル崩壊の数年前から始まった不動産ファンド活況の時代、外資・国内を含む不動産ファンド業者が数多くの土地を購入して賃貸マンションを建築し、利回り物件として売買をしていた。その影響で賃貸マンションが供給過多になってしまったのです、又、リーマンショックの影響で日本国内が不景気となってしまい、引っ越す（部屋を借りる）人たちが減ってしまいました。
賃貸物件の急増と不景気による借り手の減少が重なり、賃貸住宅市況が悪化したのです。
平成初期のバブル崩壊時は賃貸住宅市況への影響はあまり無かったのですが、２年前のミニバブル崩壊は市況に大きな打撃を与えました。
２．空室が長期化する理由は　　　　
空室が長期化している理由（原因）は何でしょうか？
�@頼んでいる不動産会社の力不足（集客力・募集力・提案力の弱さ）
�A建物が古くなってきている（間取り・設備・仕様含む）
�B賃料等（敷金・礼金の諸条件含む）が相場より割高
�C入居者選定の基準が狭い（性別や年齢、職業、入居人数等の制限有り）
�D入居審査が厳しい
�E募集をされていない
�F室内・室外の清掃・整理・整頓が不十分
�G大家さんの頭が固い（人の話に耳を傾けない）
�H不動産会社を信用せずに上から目線
上記の�@〜�Hの項目が空室を長期化させている理由となっている事が考えられます。
では実際はどうなのでしょう？
当会に寄せられる空室問題の相談では出来る限り、行ける範囲内で建物（室内）を拝見させていただき、空室診断レポートを作成するサービスがあります。
その中で上記の�@�B�F�G�Hの問題が多い事に気付きました。
�@の理由、業者への募集依頼については一般媒介と専任媒介（集金管理含む）があります。一般媒介とは複数社へ頼む方法、専任媒介とは１社のみに頼む方法を言います。どちらが良いか悪いかはどちらにもメリット、デメリットがあるのですが、結論は業者から空室を早期に埋める為の提案がほとんどない事です。
あったとしても、賃料が相場より高い、１階は不人気、設備・仕様が古い、駅から遠い、築年数が古い、時期及び景気が悪い等を理由にしており、具体的な改善点（提案）を教えてくれないのです。提案があるとすれば賃料を値下げする事とリフォームの提案（例、和室から洋室に変更）ぐらいなのでしょう！？
どちらも大家さんからすると一番やりたく無い事ですし、実践したとしても本当の問題解決にはなりません、最大の原因は誰も空室を早期に埋める方法を教えてくれないところなのです。
�Bの理由、私は賃料を値下げする事は極力勧めません、賃料を値下げしてしまうと、地域全体が値下合戦を起してしまい、地域の相場自体が値下がってしまうからです。一度下がった相場を元に戻すにはそれなりの時間が掛ります、もしかしたら元には戻らないかもしれません！？
リフォームの提案についても最低限のリフォーム以外は提案をしません、数百万円を掛けてしまうと一時的には入居者は決まるでしょうが、投資額を回収するまでに５〜１０年ぐらいの期間が掛ってしまう事が多くあります。今の時代、賃貸市況のスピードは思った以上の早さで変わってしまっています、今流行りの物でも２〜３年先は廃れている事も十分に考えられるのです、と言う事は費用を掛け過ぎると投資額を回収する前に流行りが変わってしまうのです。
�Fの理由、賃貸経営の基本は清掃・整理・整頓で有る事は言うまでもありません。
�G�Hの理由、大家さんに向かって頭が固いなんて言ったら怒られてしまうかもしれませんが、平成バブルの頃からアパート経営をしていた大家さんに良く見受けられる事は、昔の良き時代を引きずっている大家さんです、その頃の賃貸住宅市況はまさに貸手市場！今と違って業者に支払う広告料はほとんどありません、更に賃料を値下げする事もありません、又、退去時の原状回復費用を負担する事もほとんど無かったのです、おまけに業者は大家さんに嫌われないようにする為にちやほやし、ご機嫌を取ってすべて大家さんの言いなりでした。まさに大家さんは天国の時代だったのです。そのような大家さんは業者からの提案も中々聞き入れず、更に業者を下請け扱いし、完全に上から目線！今の時代、上から目線で業者に接していると業者がその物件にお客様を案内してくれなくなるのです。出来る大家さんは業者に嫌われないように、たまには菓子折りを持って行ったり、業者の担当者とコミュニケーションを取る為に接待して食事を御馳走したりする事を積極的に行っています。
今の時代は完全に借手市場となっており、お客様を紹介してくれる業者の方が立場が上になってしまっているのです。
３．今後の対策（今やる事　出来る事）　　　　
賃料を下げずに決める工夫として
（１）貸し方（募集条件）の工夫
○定期借家契約の導入（再契約を前提とした短期契約で諸条件緩和）
○賃料及び諸条件の選択式方式
○プレゼント作戦（例．家電、家具、金券及び賃料１ヶ月分無料券等）
○家具及び家電付きアパート
○その他いろいろ
※場所や間取り、築年数によって方法は様々です、特に、ここに詳細は書きませんが、まずは入居者ターゲットを決めて、どの方法が一番合っているかを検討する事がとても大切です。
（２）設備・仕様で大切なポイント
○照明器具の設置
一昔前は居室の照明器具は入居者に持ち込んでもらい、好みの物を付けてもらうのが主流であり、最初からほとんど付いていませんでした、しかし今の時代は照明器具の設置は必須条件なのです。
その理由として、雨の日や夕方以降の薄暗い時間帯での案内において部屋が暗いとその部屋はなかなか決まりません、又、照明器具が付いていればほとんどの入居者はそれを使います。付いてないと入居者が自分の負担で設置をし、退去時に撤去します、撤去する事により照明器具が設置してあった場所に設置後が残ってしまい、天井クロスの貼替えを余儀なくされます。
○ガスコンロ設置型
キッチンには必ず新品のガスコンロを大家さん負担で設置をしておきましょう。そして入居者入替毎に新品に替えるのです、ガスコンロは安いもので１５，０００円ぐらいで購入できます。極力、入居者にはお金の負担をさせないように心掛ける事が必要です。
○収納（押入）は不人気です。
単身者用の部屋で築年数１５年以上の部屋に良く見受けられるのが押入です。現在は衣装持ちの人が多く、クローゼットの大きい部屋に人気があります。押入の場合は突っ張り棒を設置してクローゼット代わりにする人もいますが、重さの関係であまり多くの洋服を掛ける事は難しいのです、又、突っ張り棒を取り付ける事により押入内の横壁が毀損してしまうこともあります。クローゼットが無い場合は入居者が購入して室内に設置をする事になるのですが、入居者は部屋が狭くなるとの理由で出来る限り購入設置をしたくはありません、そうするとその部屋は借りずにクローゼット付きの部屋を探して借りる事になります。現在押入となっている部屋は中板を撤去して鉄ポールを取り付けてクローゼットに変更する事を強くお勧め致します。それだけでも空室がすぐに埋まる事が十分にあります。
２ＤＫ以上の部屋でも同じ事が考えられます。
居室が２部屋以上ある部屋で一室の居室にしかクローゼットが無い部屋が多いのですが、クローゼットの無い部屋にはキャスター付きのクローゼット（通販等で売っている家具）を設置する事により、早く入居者が決まる事も良くあります。