アパートが老朽化して、建て替えしたい、若しくは売却したいと言う場合に、どうしても直面するのが立ち退き問題です。しかし、ご承知の通り「建物が古くなったから出て行って欲しい」「建替えるから引越ししてほしい」と言っても、入居者にもいろいろな事情や言い分があります。

よく、契約書に「建て替えするときには、立ち退き料を請求せずに出て行く」という【特約】があるから、大丈夫だと思ったというトラブル事例も聞きますが、大家さんに一方的に有利（入居者に不利）な条文は無効となる旨【借地借家法】に明記されておりますので、契約書どおりに行かないのが現状の立ち退き事情です。

過去の立ち退きの私的解決例や判例には例え、似たようなケースがあったとしても、その事案について個々の事情、解決までのプロセスが千差万別で考慮要素が膨大で、しかも、感情、人間関係、家族関係などの計算式に出てこない要素も含んでおりますので、参考程度にしかなりません。

大家さんにとって、借地借家法などの法律知識も踏まえた上で、立ち退き問題に対処していく必要があります。
入居者の立ち退きでお困りの大家さん、賃貸経営110番にご相談ください。
賃貸経営110番には、これまでに年間50件以上の立ち退き問題解決の実績があります。

　

立ち退きに関しては、大家さんを取り巻く社会風潮は厳しいものがあります。世間では「入居者＝弱者」VS「大家さん＝金持ち資産家」という構図が出来上がっており、調停や裁判でも裁判官の心象も大家さんには厳しいジャッジとなる場合があります。
つまり･･･大家さんは実際には法的な弱者といえます。借地借家法を研究しましょう。借地借家法は借家人・借地人を保護するための法律と理解したほうがよいでしょう。行政サイドも大家さん＝事業者・入居者＝消費者という捉え方をしております。

○立ち退きの手法と考え方

立ち退きにはいろいろな方法があります。

●自力対応型

→ 交渉上手な大家さんや辛抱強く冷静に対応できる方向きです。
最終決定権者が前面に出てしまいますので、間に人を入れてワンクッションを置いたほうが結果的に上手くいく場合がありますのでよっぽどの交渉力のある方以外は要注意です。

●不動産仲介業者依頼型（立ち退き交渉を地元業者などに頼む）

→ 不動産業者さんは基本的に募集をして、入居者を入れるのが仕事ですので、立ち退きは慣れておりませんので、丁寧な対応に至らずにトラブルとなり断念するケースもあります。

●建設会社・ハウスメーカーの営業担当の方に立ち退き交渉を依頼する

→ 建築の注文と引き換えに営業マンが無理をしてやる場合がありますが、建築に注力してもらったほうが良いでしょう。稀に交渉上手な営業マンに出会うことがあります。

●自称立ち退き業者への依頼

→ 非弁行為（弁護士法違反）となり、モグリが多く、失敗の責任は取ってくれません。費用も高く乱暴な場合があります。一度、業者が荒らしたあとは、次に引き受けてくれるところを探すのが大変です。

●コンサルタント会社へ立ち退き交渉を依頼する

→ コンサルティングの一環として、引き受けてもらえるケースがあります。実績やノウハウをもとに、借家人との信頼関係構築から始めます。立ち退き業者よりも比較的リーズナブルな上、弁護士と連携しますので、安心して任せられる場合が多い。

●弁護士に立ち退き交渉を頼む

→ いきなり弁護士を介入させると、相手は硬化します。上記の手段ではどうにもならない状態に悪化した場合に考えましょう。

賃貸経営110番は、これまでに多くの立ち退き問題のご相談をいただき、解決に向けてのアドバイスを行ってきました。
是非具体的にご相談ください。適切にアドバイスいたします。

　

建物が老朽化して建て替えが余儀なくされている大家さんからの相談が多数あります。その場合、入居者の立ち退きが障害となりなかなか新築に踏み切ることが出来ません。建築費や諸経費と賃料収入のバランスを考えたとき、立ち退き料の目安が必要となってきます。以下のことを念頭に予算組みをしてください。

1. 予算は多目に見ましょう。予算を少なく見てしまい後で慌てるケースがあります。多目に見ておいて少なくなる分は余裕資金となりますし、手堅い事業収支計画を立てることができます。
2. 立ち退きは相手があることですので「絶対にうまくいく保証」はありません。やきもきしても精神的に良くありませんし、一度任せたら暫くは悠然と構える余裕を持ちましょう。
3. 立ち退き料には「入居者に支払う費用」と「交渉に関する実費」があります。大変な労力のかかる仕事ですので、値踏みすると時間が多くかかってしまったり、失敗することもあります。1ヶ月早く成功すると建築も早まりその分収益も前倒しで入りますので早期解決を優先しましょう。
4. 立ち退き料に相場はありませんが予算は必要です。バブル以降は立ち退き料も高額な事例は減ってきましたが、最近はまた不動産価格の上昇などにより交渉が難しくなると予想されます。

目安�@　風呂なしのアパートなど（単身）　予算取りの目安です。

例

立ち退き料の目安	交渉実費の目安	合計
〜60万円〜	40万円〜	〜80万円〜

目安�A　風呂なしのアパート（ファミリー）

例

立ち退き料の目安	交渉実費の目安	合計
〜70万円〜	50万円〜	〜120万円〜

目安�B　一戸建てや長屋（風呂なし）

例

立ち退き料の目安	交渉実費の目安	合計
〜120万円	50万円〜	〜130万円〜

目安�C　マンションなど（風呂付）

例

立ち退き料の目安	交渉実費の目安	合計
〜80万円〜	40万円〜	〜100万円〜

※以前にも立ち退きを行った。以前トラブルがあった。賃料が近傍相場より著しく安いなど、業務の難易度によって、立ち退き料や業務料が変わります。

委託戸数・入居者の年齢・家族構成・居住期間・契約内容・築年数などによっても予算は変わります。
費用については個別事情をお知らせ頂き、賃貸経営110番がご提案いたします。